BayernLB

BEOS AG - Vordenker und Möglichmacher

Immobilien im Unternehmensbestand entwickeln sich gerade zu einer neuen Assetklasse erster Güte. Wie die Berliner BEOS AG von diesem Trend profitiert. Von Olaf Butterbrod

© Steffen Jänicke

Ein Donnerstag in Berlin, kurz vor zehn Uhr morgens. Und so viel ist schon jetzt klar: Es wird ein heißer, sehr heißer Tag. Dutzende weiße Kleintransporter stehen in langen Schlangen auf dem ehemaligen Borsig-Gelände der Hauptstadt. Lässig lehnen die Fahrer an ihren Fiat Ducatos und Ford Transits. Sie tragen Turnschuhe, Shorts und gelbe Warnwesten. Manche rauchen noch hastig eine Zigarette. Und dann geht es los. Fahrzeug für Fahrzeug setzt sich in Bewegung, fährt an einer der Laderampen vor, wird in Windeseile beladen und verlässt das Industriegelände – perfekt orchestriert wie die Berliner Philharmoniker.

Willkommen im Gewerbe- und Logistikpark Dock 100 in Berlin-Reinickendorf, willkommen in der Zukunft. Denn hier, nahe der A111 und gleich um die Ecke des Flughafens Tegel, erfindet Amazon Fresh, Tochter des größten Internethändlers der Welt, das Geschäft mit Lebensmitteln gerade neu. Die online bestellte Ware kommt zum Kunden und nicht der Kunde zum Supermarkt.

Zum Sortiment zählen frisches Obst und Gemüse, Fleisch und Fisch, Wein- und Milchprodukte, sei es aus dem Tiefkühlhaus (–22 °C), der Backstube oder dem sogenannten Deli Room, wo Sonderwünsche wie „125 Gramm Parmaschinken, bitte in extradünnen Scheiben geschnitten“ bearbeitet und verpackt werden. Umgehend fahren die Kuriere die Care-Pakete aus, ins Berliner Stadtgebiet, nach Potsdam und sogar bis nach Hamburg. Gerade erst bestellt, und schon da. Ein logistisches Meisterwerk.

Aber eben auch ein Meisterwerk, das nur dank einer solchen Immobilie derart perfekt funktioniert. Und genau hier beginnt der zweite Teil dieser Geschichte: die außergewöhnliche Erfolgsstory der BEOS AG. Besetzt mit einem interdisziplinären Team aus rund 150 Mitarbeitern, bewirtschaftet der Investmentmanager mit Hauptsitz in Berlin und Dependancen in allen großen deutschen Metropolen gemischt genutzte Gewerbeobjekte aus den Bereichen Büro, Produktion, Service und Logistik – kurzum: Unternehmensimmobilien wie eben jenes von der BayernLB finanzierte Dock 100 in Berlin-Reinickendorf.

Hier, wo der Maschinenbauer Borsig einst auf gut 80.000 Quadratmetern seine legendären Dampflokomotiven zusammenschraubte, sind neben der Amazon Deutschland Transport GmbH heute auch noch andere namhafte Unternehmen ansässig: etwa Knorr-Bremse Powertech, Sana Management Service, der IT-Dienstleister Mercoline und bald mit zwei S-Servicepartner-Gesellschaften auch Marktfolge-Dienstleister der Sparkassen-Finanzgruppe. Alle vereint unter dem gleichen Dach, aber jeder nach seinen individuellen Bedürfnissen untergebracht.

© Steffen Jänicke

Neues Leben hinter alten Mauern. Noch vor gar nicht langer Zeit waren Gewerbeflächen wie das Dock 100 wahre Exoten in der Immobilienwirtschaft. Doch mit Referenzbeispielen wie diesen gewinnt die neue Assetklasse unter den Investoren jetzt immer stärker an Aufmerksamkeit – vor allem dank der BEOS-Manager, die das Potenzial von im Unternehmensbestand befindlichen Immobilien mit als die Ersten in der Branche erkannten.

„Wir waren zunächst als Büroentwickler und ab 2002 dann auch als Entwickler von Unternehmensimmobilien aktiv“, sagt Christoph Holzmann, Vorstand für Finanzen, Risikomanagement und Compliance. „Bis dahin hatten lediglich Mittelständler in einzelnen Regionen Bestände aufgebaut. Aber es gab niemanden, der die Neuentwicklung und Bewirtschaftung von Bestandsimmobilien im institutionellen Bereich ernsthaft betrieben hat, weder systematisch noch deutschlandweit.“

So wurde aus BEOS gewissermaßen BEOS 3.0. Das Unternehmen trat fortan nicht mehr nur als Projektentwickler auf, sondern auch als Bestandshalter. Die Manager des Unternehmens überzeugten institutionelle Investoren von regulierten Fonds, die ausschließlich in Unternehmensimmobilien investieren – eine bis dahin völlig vernachlässigte Anlageklasse.

Im Jahr 2010 legte die BEOS AG ihren ersten Spezialfonds mit einem Volumen von 400 Millionen Euro auf. Zwischen 2012 und 2017 folgten Fonds mit einem Volumen von insgesamt rund 2,2 Milliarden Euro. Einfach zu realisieren waren diese Erfolge freilich nicht. Klinken putzen bei Investoren, Banken, Corporates und Bestandshaltern stand am Anfang. „Wir mussten erst einmal beweisen, dass wir für unsere Geschäftspartner verlässlich und transaktionssicher sind“, sagt Christoph Holzmann. „Aber mittlerweile verfügen wir neben einem sehr guten Ruf auch über das vielleicht beste Netzwerk in der Branche.“ Auch unter den Bestandshaltern selbst, die sich nach Expertenmeinung viel zu oft an ihr Eigentum klammern. Immerhin 70 Prozent der deutschen Unternehmen halten Immobilien in ihrem Eigentum. Zum Vergleich: In Großbritannien sind es nur 40 Prozent, in den USA 30 und in Asien sogar nur 20 Prozent.

Rund 85 Milliarden Euro beträgt der Bilanzwert der Immobilien, den allein die deutschen DAX-Konzerne aktuell in ihren Büchern halten. „Bei börsengelisteten Unternehmen, die nicht nur den strategisch zwingend notwendigen Bestand für die Produktion im Eigentum haben, spielt zum Beispiel der Faktor Tradition eine Rolle. Bei KMU beobachten wir das Festhalten an strategisch irrelevanten Immobilien aus ideellen Gründen dagegen häufiger“, sagt Tobias Kassner, Bereichsleiter Industrie und Logistik bei Bulwiengesa, einem der großen europäischen Analysehäuser für die Immobilienbranche. Der Stammsitz wird in Ehren gehalten – oft ohne die möglichen negativen Auswirkungen auf die Unternehmensbewertung zu beachten. „Außerdem“, so Kassner, „ist die Auftragslage bei den Corporates derzeit so gut, dass das Thema ,Immobilie‘ nicht auf der Agenda steht. Dies ist schade, denn hier gibt es durchaus Möglichkeiten, wirtschaftliche Potenziale zu heben.“

Dass die deutschen Unternehmer so stark an ihren Immobilien festhalten, erklärt Christoph Holzmann mit falschem Sicherheitsdenken. „Sie glauben an den Wert ihrer Immobilien für die Bilanz“, sagt er. „Bei der heutigen und zunehmenden Kapitalmarktfinanzierung ist es allerdings nicht mehr wichtig, solche Werte vorzuhalten. Studien zeigen, dass Unternehmen, die viele Immobilien in ihrer Bilanz haben, eine schlechtere Kapitalmarktbewertung bekommen.“

Der Abschlag kann in Einzelfällen durchaus drastisch ausfallen – im Schnitt 17 Prozent, wie Experten vorrechnen. Hinzu kommt, dass die Immobilien viel Kapital binden und laufende Kosten verursachen. „Diese Nachinvestitionen wären im Kerngeschäft und in der Entwicklung zukunftsfähiger Geschäftsmodelle im Zweifel besser aufgehoben“, sagt Holzmann. „Im Internet der Dinge beispielsweise.“ Sein Plädoyer, logisch, ist eines für das eigene Geschäftsmodell.

Aber was bieten die BEOS-Manager stattdessen an? Im Vorstand leiten drei Architekten, ein Physiker und (mit Christoph Holzmann) ein Kaufmann die Geschicke. Sie alle begreifen Immobilien als technisches Konstrukt, das variabel ist und atmet. „Wir sind für unsere mittlerweile 1.150 Mieter mit Assetmanagern, Propertymanagern und Technikern vor Ort und schaffen für sie einen nach Geschäftsbedarf und -erfolg flexiblen Flächenrahmen“, sagt Matthias Hillebrand, der die Bereiche Controlling und Finanzierung leitet.

© Steffen Jänicke

Eine emotionale Bindung zu den Mietern ist dem Mann der Zahlen wichtig. Eine Nähe „über das Excel-Sheet hinaus“, wie es Hillebrand formuliert. „Ich kenne meine Mieter, ihre Branche und ihre Bedürfnisse. Und ich kenne natürlich auch die Immobilie selbst aus dem Effeff, samt ihren Entwicklungspotenzialen.

Diese räumliche, menschliche und auch fachliche Nähe zu den Mietern können Assetmanager, die von Frankfurt, London oder New York aus gleich mehrere Immobilien verwalten, naturgemäß nicht bieten.“ Das Credo klingt zugegeben ein bisschen werblich, wird von den Kunden der BEOS AG aber durchaus bestätigt. „Amazon muss sehr flexibel agieren“, sagt Dieter Grond, Leiter des Fresh-Zentrums im Berliner Dock 100. „Wir überarbeiten unsere Prozesse permanent. BEOS hat sich uns gegenüber immer sehr kooperativ gezeigt und auf unsere oftmals auch kurzfristigen Wünsche sehr flexibel reagiert.“

Diesen Esprit, Projekte individuell und leidenschaftlich anzugehen, hat der BEOS-Gründer (und heutige Aufsichtsrat) Ingo-Hans Holz einst selbst in das Unternehmen getragen, wenn er euphorisiert von einem Standort ins Büro zurückkam und mit seinen Mitarbeitern neue Nutzungskonzepte diskutierte. Holz: „Da hat die Luft gebrannt!“

Das tut sie für Finanzvorstand Christoph Holzmann auch heute noch. Im besten Sinn des Wortes, und zwar nicht nur bei der BEOS AG selbst, sondern in der Branche insgesamt. Für drei Milliarden Euro wurden im vergangenen Jahr Unternehmensimmobilien in Deutschland verkauft – ein neuer Rekord und 27 Prozent mehr als im bisherigen Spitzenjahr 2015. „Dieser positive Trend dürfte auch weiterhin anhalten“, sagt Bulwiengesa-Experte Kassner, auch wenn er für das Geschäft eine „natürliche Bremse“ sieht. „Auf der einen Seite stehen die Investoren Schlange und scharren mit den Hufen. Auf der anderen Seite gibt es nicht genügend Corporates, die diese hohe Nachfrage auch befriedigen können oder wollen.“ Zumal sich immer mehr Investoren den Markt aufteilen.

„Früher“, sagt Kassner, „gab es nur wenige nationale Player im Markt. Heute sind internationale Investoren bis hin zu Staatsfonds aktiv und greifen bei attraktiven Angeboten auch gerne zu.“ Eine Gemengelage, die zu weiter steigenden Preisen und sinkenden Renditen führen könnte – wobei der Renditevorsprung gegenüber anderen Immobilien-Assetklassen wie Büroimmobilien bestehen bleiben dürfte.

© Steffen Jänicke

Für die BEOS AG heißt das, sich wieder einmal neu erfinden zu müssen, als BEOS 4.0 sozusagen. „Ja, wir befinden uns gerade in einer Weiterentwicklungsphase“, sagt Finanzchef Holzmann. „Aktuell sind wir für die Corporates noch ein Einzelpartner, möchten aber mittelfristig zum Systempartner werden, also ganze Bestände übernehmen und systematisch- strategisch segmentieren und strukturieren.“

Ein neuer Ansatz. Und zudem mit einem neuen Eigner an Bord. Ende Juni wurde die Übernahme der BEOS AG durch den Schweizer Versicherungskonzern Swiss Life bekannt. Damit wollen wir „unsere Position als führender europäischer Immobilien-Assetmanager weiter ausbauen“, sagt Stefan Mächler, Chief Investment Officer der Swiss-Life-Gruppe.

Neu ist also gerade so einiges bei den Berliner Investmentmanagern. Aber mit völlig Neuem kennen sich die BEOS-Leute ja auch ziemlich gut aus.

Neue Assetklasse im Aufwind
Unternehmensimmobilien in Deutschland
Jahre 2012 bis 2017
Investitionsvolumen
in Millionen Euro
2012 602,3
2013 1.341,4
2014 1.927,7
2015 2.360,8
2016 1.873,3
2017 3.005,1

Das Unternehmen

Die BEOS AG ist ein Investmentmanager mit Hauptsitz in Berlin sowie weiteren Niederlassungen in Hamburg, Frankfurt, Köln, München und Stuttgart. 1997 gegründet, bearbeitet das Unternehmen heute mit einem interdisziplinären Team von rund 150 Mitarbeitern einen Bestand von über 80 gewerblichen Immobilien mit mehr als 1.150 Mietern, einer Mietfläche von gut 2,6 Millionen Quadratmetern und einem Gesamtinvestitionsvolumen von mehr als 2,6 Milliarden Euro.

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