BayernLB

Alter!

Pflegeheim war gestern, Seniorenresidenz ist heute, sagt Felix von Braun von der DPF AG. Ein Besuch in der Tertianum Premium Residenz Berlin. Von Olaf Butterbrod

© Kai Müller

Ein lichtdurchflutetes Atrium mit Bühne und Klavier. Drumherum ein Kaminzimmer und eine Bibliothek. Großzügige Wohnungen und Apartments. 3-Gänge-Menüs, inspiriert vom Sterne-Koch, mittags wie abends. Ein großer Wellnessbereich. Und alle zwei Tage Vorlesungen, Vorträge, Konzerte.

Das klingt nach 5 Sterne de luxe? Nun ja, das ist es auch. Nur befinden wir uns hier nicht in einem Luxushotel an der Côte d’Azur, sondern in einer Seniorenresidenz mitten in Berlin. Wobei „Seniorenresidenz“ vielleicht ein bisschen zu nüchtern formuliert ist. Denn die Tertianum Premium Residenz liegt nicht irgendwo in Berlin, sondern gleich vis-à-vis vom KaDeWe am Ku’damm, in der Passauer Straße 5–7.

So mancher Betreiber eines klassischen Pflegeheims nennt sein Haus gerne selbstbewusst „Residenz“, was mitunter ein ziemlicher Etikettenschwindel ist. Aber das Berliner Tertianum (2017 mit dem Premium-Residenzen Award als „Haus des Jahres“ausgezeichnet) verdient diesen Titel ohne Frage. Für Ästheten, Gourmets und Kulturfreunde ist diese Luxusherberge mit ihren 80 Wohnungen und 25 Pflegeapartments genau die richtige Adresse.

Und nicht nur für sie. Wer wissen will, wie grundlegend sich das Thema „Wohnen im Alter“ gerade wandelt, sollte sich mal in diesem Haus umschauen oder noch besser gleich mit Felix von Braun sprechen. Der 49-Jährige ist Vorstandsvorsitzender des Bayern-LB-Kunden DPF AG mit Hauptsitz in der Hauptstadt und Inhaber der Tertianum-Gruppe. „Die Alten gibt es nicht mehr“, sagt er. „Wir sprechen hier über eine stark wachsende Zielgruppe von Menschen, die auch noch im Alter aktiv am Leben teilhaben wollen, fit und anspruchsvoll sind, Individualität, Urbanität und Qualität schätzen – und die bereit sind, für die letzten zehn, 15 Jahre ihres Lebens entsprechend Geld auszugeben.“

© Kai Müller

Auf dem Seniorenimmobilientag der BayernLB Ende Mai äußerten sich viele Experten ähnlich. Dort sagte etwa Michael Held, Gründer und CEO der TerragonAG mit 25-jähriger Erfahrung als Projektentwickler und heutiger Marktführer im Bereich Service-Wohnen: „Die Angebote auf dem Markt müssen heute genauso unterschiedlich sein wie die Lebenssituationen der Senioren selbst. Die Bereitschaft, sich im Alter etwas zu gönnen, steigt auf jeden Fall.“

Apropos gönnen: Das „Residenzentgelt“ in der Tertianum Premium Residenz Berlin beträgt für eine 70-Quadratmeter-Wohnung aktuell mindestens 4.480 Euro, die Kosten für ein 100 Quadratmeter großes 3-Zimmer-Apartment starten bei 5.580 Euro – tägliches 3-Gänge-Menü, Kulturprogramm und Concierge inklusive. Beileibe keine Kleinigkeit, aber es gibt genug Leute, die sich das leisten können. „Gut 630.000 Menschen in Deutschland sind älter als 60 Jahre und verfügen gleichzeitig über ein Nettoeinkommen von monatlich 10.000 Euro oder mehr“, sagt Felix von Braun. „Insofern sehen wir auch das Potenzial, dass in Deutschland noch 30 bis 50 weitere Häuser im Premium-Segment entstehen können.“

Eine selbstbewusste Aussage, aber keineswegs unberechtigt. Der demografische Wandel garantiert der Branche für die nächsten Jahre mächtig Rückenwind. Bereits im Jahr 2030 wird nahezu jeder vierte Deutsche älter als 65 Jahre sein. Die Gruppe der 80-Jährigen (mit einer durchschnittlichen Pflegequote von 50 Prozent) steigert ihren Bevölkerungsanteil von heute 5,7 auf dann 7,5 Prozent. Und ab 2040, wenn die geburtenstarken Babyboomer-Jahrgänge zunehmend Pflegeleistungen brauchen und die Silver Society endgültig Realität ist, wird sogar schon jeder achte Einwohner Deutschlands älter als 80 Jahre sein.

„Angesichts dieser Entwicklung verwundert es nicht, dass Investoren auf der Suche nach Rendite in den vergangenen Jahren zunehmend bei Pflegeimmobilien fündig geworden sind“, sagt Sebastian Schnejdar, Immobilienanalyst im Research-Team der

BayernLB. „Trotz einiger Risiken kommen Investments in diesem Bereich aufgrund nachhaltig steigender und konjunkturunabhängiger Nachfrage auf Renditen von rund vier Prozent.“

© Kai Müller

Entsprechend positiv hat sich das Transaktionsvolumen entwickelt (2018: 2,1 Milliarden Euro). Für das laufende Jahr rechnet Dirk Richolt, Head of Real Estate Finance beim internationalen Immobilienberater CBRE, zwar mit einem Rückgang auf nur noch 1 bis 1,5 Milliarden Euro, aber das liegt ausschließlich am mangelnden Angebot an entsprechenden Immobilien. Richolt: „Jahre mit besonders großen Transaktionsvolumina gibt es immer dann, wenn einige große Portfolios neu auf den Markt kommen. Für 2019 zeichnet sich ein solcher Deal bisher allerdings nicht ab.“ Den Betreibern der Tertianum Premium Residenzen kann das relativ egal sein. Sie wachsen auch so. Neben Berlin gibt es bereits drei weitere Häuser in München und Konstanz. Alle bieten stationäre Pflegeleistungen und einen hauseigenen ambulanten Dienst an, der die Bewohner in ihren Wohnungen versorgt und ebenfalls das Prädikat „Premium“ verdient. „Wir setzen in der stationären Pflege 20 bis 40 Prozent mehr Personal ein als vergleichbare Häuser“, sagt Felix von Braun. Kulinarisch ist sein Angebot ohnehin kaum zu schlagen. In allen Premium-Residenzen der Tertianum- Gruppe gibt es die „Brasserie Colette“. Hier schwingt Sterne-Koch Tim Raue den Kochlöffel. Nicht allein für die Bewohner der Etagen darüber, sondern für jeden, der kommen will. Wie auch alle kulturellen Veranstaltungen des Hauses steht die Brasserie der Öffentlichkeit offen. Von Braun: „Diese Durchmischung ist uns eine Herzensangelegenheit. Wir wollen ein Bewusstsein für das Thema Alter wecken. Und dazu gehört nun mal, dass sich Jung und Alt auch wirklich begegnen können. In unserer durchindustrialisierten Welt wird das Thema ,Vergänglichkeit‘ doch völlig ausgeblendet.“

Durchschnittlich zehn bis zwölf Jahre leben die Tertianum-Bewohner in ihren Wohnungen. Auf der Pflegestation beträgt die Verweildauer drei bis vier Jahre. Ein klassisches Pflegeheim, trauriger Vergleich, kommt mittlerweile hingegen nur noch auf knapp zwölf Monate.

© Kai Müller

Seit 2014 gehören die Tertianum Premium Residences nun zur DPF AG. „In diesen fünf Jahren haben wir enorm viel gelernt und uns intensiv mit dem Thema Leben im Alter auseinandergesetzt“, sagt von Braun. „Jetzt wollen wir wachsen, suchen neue Standorte und entwickeln neue Produkte. Weiterhin im anspruchsvollen Segment, das ist klar. Aber neben Tertianum auch unter dem Dach einer neu entwickelten Marke, die preisgünstiger sein wird und eine breitere Masse adressieren kann, weil wir hier auf Dienstleistungen wie Schwimmbad oder Kulturprogramm verzichten.“ Das Wachstum der Marke Tertianum wird schon sehr bald in München sichtbar, wo gerade ein neuer, zweiter Standort entsteht – eine Kernsanierung im mondänen Stadtteil Bogenhausen in Partnerschaft mit einem lokalen Projektentwickler. Dort wird Tertianum erstmals auch Wohneinheiten verkaufen und nicht ausschließlich vermieten. Felix von Braun: „In Münchner Innenstadtlagen sind die Quadratmeterpreise mittlerweile so hoch, dass wir Einheiten verkaufen müssen, um ein solches Wohnkonzept überhaupt anbieten zu können.“

Das erschwert das Geschäft: immer weniger verfügbare Grundstücke, immer höhere Quadratmeterpreise. „Dort, wo der Wohnungsmarkt besonders stark umkämpft ist, haben Pflegeanbieter inzwischen ein massives Immobilienproblem“, sagt Lothar Lohr, BayernLB-Kundenbetreuer der DPF-Holding.

Geld ist in der Branche zwar reichlich vorhanden (auf rund 50 Milliarden Euro taxieren Experten das Investitionsvolumen für neue Pflegeimmobilien und Modernisierungsmaßnahmen bis 2030), aber es konkurriert mit anderem Geld. „Auch aufgrund der Art und Weise, wie Investitionskosten berechnet werden, tut sich die Asset-Klasse Pflegeimmobilien schwer, im Wettbewerb um Grundstücke mit anderen Nutzungsarten wie dem klassischem Wohnungsbau mitzuhalten“, sagt CBRE-Fachmann Richolt.

Felix von Braun sieht die Situation trotzdem relativ entspannt. „Klar würden wir uns freuen, wenn sich der Immobilienmarkt etwas abkühlt. Aber unser Segment wird so oder so wachsen. Die Kunden sind nicht nur da, sie werden auch immer mehr, und sie sind auch immer stärker dazu bereit, ihr Geld für gute Dinge auszugeben, statt es zu vererben.“

Auch dieser DPF-Neuzugang wird ästhetisch und qualitativ hohe Ansprüche bedienen. „Für uns müssen es immer Häuser sein, in die unsere Eltern, unsere Geschwister oder später einmal wir selbst gerne einziehen würden. Service, Lage, Qualität und Innenausstattung müssen stimmen. In dieser Beziehung sind wir nicht so Cashflow-getrieben, dass wir hier irgendwelche Abstriche machen würden“, sagt der Vorstandsvorsitzende.

Für die Zukunft prognostiziert Felix von Braun eine noch weitergehende Ausdifferenzierung seiner Produkte. Kenngrößen würden dann etwa Designelemente, spezielle Dienstleistungen oder das Eingehen auf unterschiedliche Lifestyles der Bewohner sein. „Anbieter müssen genau verstehen, wer ihre Zielgruppe ist. Sie müssen ihre Bedürfnisse kennen und diese auch bedienen können“, sagt er. „Man muss Megatrends wie Individualisierung oder Digitalisierung eben nicht nur registrieren, sondern auch deren Bedeutung für die Praxis ableiten.“

Bisher, so von Braun, kann sich jeder Anbieter einfach „Seniorenresidenz“ nennen. „Der Begriff ist markenrechtlich ja nicht geschützt“, sagt er. „Selbst klassische Pflegeheime bezeichnen sich so. Dann gibt es noch das betreute Wohnen, die Alten- und Seniorenheime. Ein einziges Durcheinander. Wer soll sich da noch auskennen? Am besten wären Gütesiegel mit klaren Richtlinien, damit der Kunde weiß, was ihn wo erwartet.“

Um die Investormarke „DPF“ weiter zu schärfen und attraktiv zu halten, hält die Holding auch technologisch die Augen offen. Um den Alltag der Bewohner künftig noch sicherer und komfortabler zu gestalten, hat sich das Unternehmen zum Beispiel an Lindera beteiligt. Ein Berliner Start-up, das eine Handy-App zur Sturzprävention entwickelt hat, die mittels künstlicher Intelligenz das Fallrisiko eines betagten Menschen beziffert und daraus die entsprechenden Präventionsmaßnahmen ableitet. Das kann Leben retten.

Oder der RAS Concierge Service, eine noch recht frische mehrheitliche Beteiligung der DPF AG. Raffaele Sorrentino, Gründer des Unternehmens, umsorgt deutschlandweit in rund 70 Wohn- und Büroimmobilien anspruchsvolle Kunden und erfüllt die kleinen wie die großen, manchmal sogar die fast unmöglichen Wünsche. Das Ticket für ein eigentlich schon ausverkauftes Silvesterkonzert oder einen Tisch im völlig überbuchten In-Restaurant der Stadt. Meistens kennt Sorrentino jemanden, der dafür einen Weg findet.

„Raffaele Sorrentino und sein Team haben das totale Qualitätsempfinden und Kundenbewusstsein“, sagt DPF-Chef Felix von Braun. „Eigenschaften, die perfekt zu uns passen.“ Und Eigenschaften, für die immer mehr Längerlebende bereit sind Geld zu zahlen. Deutlich mehr Geld als früher.

Das Unternehmen

Die nicht börsennotierte DPF AG dient als Holding für ihre operativen Tochtergesellschaften und hat sich auf die Investition und das Management von nachhaltigen Wohnformen spezialisiert. Das Unternehmen deckt sämtliche operativen Bereiche rund um das Thema „Wohnen im Alter“ ab – neben Erwerb und Finanzierung auch das langfristige Asset-Management sowie die Verbesserung der Qualität und Wirtschaftlichkeit auf der Immobilien- sowie Betreiberseite. Die Tertianum Premium Residenzen in Berlin, Konstanz und München gehören seit 2014 zur DPF. Für das Unternehmen arbeiten rund 500 Menschen, davon 20 im Berliner Headquarter.