BayernLB

Schneller zum Ziel

Ein Altbau mit zehn Wohnungen, ein Bürogebäude mit 8.000 Quadratmetern: Um den Verkehrs- und Beleihungswert großer Immobilien zu schätzen, brauchen Sachverständige mehrere Tage. Doch jetzt liefert ein neues Verfahren bereits nach 24 Stunden eine belastbare Werteindikation. Das spart viel Zeit, hilft Investoren bei der Finanzierung - und verschafft Eigentümern einen schnellen Überblick über ihren Bestand. Von Florian Ernst

WERTVOLLE ZEIT: Bislang dauerte es oft fast drei Wochen, bis ein rechtssicheres Wertgutachten über eine Immobilie erstellt wurde.

© Stephan Walter

Privatleute können leicht feststellen, ob der für das Traumhaus verlangte Preis marktgerecht ist. Ruckzuck geht das mit kostenlosen Bewertungsfunktionen, die Portale wie Immobilienscout oder Immowelt online anbieten. Haben die potenziellen Käufer Objektmerkmale wie die Adresse, Wohnfläche oder Zimmerzahl in die Eingabemaske getippt, spucken die hinterlegten Algorithmen binnen Sekunden einen „marktüblichen Erlös“ aus. Der ist zwar nur geschätzt, bietet aber immerhin einen Anhaltspunkt.

Im gewerblichen Segment gibt es vergleichbare Angebote bislang nicht. Somit ist Geduld gefragt, wenn institutionelle Investoren Klarheit über den Wert von Bürokomplexen, Hotels, Logistikimmobilien, Pflegeheimen oder Wohnblocks gewinnen wollen. Denn Fachleute brauchen locker drei Tage und mehr, um eine unverbindliche Stellungnahme für solche Objekte abzugeben. Noch länger – nämlich zwei bis drei Wochen – dauert es, bis sie ein rechtssicheres Wertgutachten geschrieben haben, das 30 Seiten umfasst und allen regulatorischen Anforderungen genügt.

Ganz schön viel Zeit. Speziell, wenn es eilt, weil mehrere Interessenten um ein Objekt buhlen und daher eine rasche Finanzierungszusage der Banken darüber entscheiden kann, wer das Rennen macht. Die erteilen die Institute aber nur, wenn Markt- und Beleihungswert feststehen und sie daraus die vertretbare Kredithöhe ableiten können. Seit Längerem treibt die Branche deshalb die Frage um: Lässt sich die Wertermittlung von größeren Objektklassen beschleunigen?

Ein exklusiver Datenpool und schlanke Prozesse

Christian Seidel kennt diese Herausforderung nur zu gut. Gemeinsam mit seinem Team beim Münchner Bewertungsspezialisten LBImmoWert hat er in den vergangenen Monaten intensiv daran gearbeitet, die Arbeitsabläufe zu optimieren. Dabei konnte das Tochterunternehmen der Bayerischen Landesbank auch auf das Knowhow anderer Konzerneinheiten zurückgreifen. Die Lösung: Es geht flotter, wenn ein exklusiver Datenpool mit einem schlanken, automatisierten Prozess kombiniert wird und ein Gutachter das Ergebnis manuell validiert. Nach diesem Strickmuster hat die LBImmoWert einen Service entwickelt, der „Wertindikation24“ (WI24) heißt und seit April verfügbar ist. „Wir liefern binnen 24 Stunden einen indikativen Markt- und Beleihungswert für gewerbliche Immobilien in Deutschland“, sagt Seidel. So schnell schafft das bislang kein anderer Dienstleister. Seidel bildet gemeinsam mit Monika Preithner die Geschäftsführung der BayernLB-Tochter. Ihre Mannschaft hat allein vergangenes Jahr rund 3.000 Immobilien mit einem Gesamtvolumen von 50 Milliarden Euro bewertet. Neben Kenstone (Commerzbank), VR Wert (DG Hyp) oder der Value AG (Hypoport) zählt die LBImmoWert damit zu den großen Nummern der Branche. Diese Position will das Management festigen. Dazu setzen sie nicht nur auf das Know-how der 50 Gutachterinnen und Gutachter, sondern auch auf die Optimierung bestehender Arbeitsabläufe und Produktinnovationen. Eine App, mit der ihre Mitarbeiter Besichtigungen dokumentieren können, gibt es beispielsweise schon. Die Wertindikation ist nun ein weiterer Baustein der Digitalisierungsstrategie.

GENAU HINGESCHAUT: LBImmoWert macht mit dem Service „Wertindikation24“ eine belastbare Aussage zum Markt- und Beleihungswert.

© Stephan Walter

Vom Bauchgefühl zur Wertaussage

Der Vorteil des neuen Angebots liegt auf der Hand. In der Regel tragen Immobilieninvestoren anfangs nur ein Bauchgefühl zu einem Objekt mit sich herum, wie Seidel sagt. Die LBImmoWert mache daraus binnen 24 Stunden eine „objektivierte und belastbare Wertaussage“. Der im Schnellverfahren ermittelte indikative Markt- und Beleihungswert ist so valide, dass Institute wie die Bayerische Landesbank auf dieser Basis ein Termsheet anfertigen können. In diesem Dokument erklären sie sich unter Vorbehalt kurzfristig dazu bereit, eine Finanzierung für den Erwerb des Objekts zu bestimmten Konditionen bereitzustellen. „Der Investor hat deutlich früher als bisher Planungssicherheit. Er kann das erforderliche Eigenkapital einwerben und beim Verkäufer um das Objekt pitchen. Das ist ein echter Wettbewerbsvorteil“, sagt Seidel. Mit der WI24 erhalten die Investoren neben der Wertindikation auf mehreren DIN-A4-Seiten konkrete Auskünfte zu ihrem Objekt. Dazu gehören beispielsweise die Makro- und Mikrolagebeschreibungen, die durch eine gutachterliche Beurteilung zur Drittverwendungsfähigkeit, zur Vermietbarkeit und Vermarktbarkeit angereichert werden. Zudem wird der Bodenwert als Basis jeder validen Wertaussage von den Bodenrichtwerten passgenau abgeleitet. „Eine sehr gute Einschätzung zum Objekt geben Ihnen darüber hinaus detaillierte Objektbenchmarks wie Renditen“, ergänzt Seidel. Setzt sich ein Investor gegen seine Wettbewerber durch, muss der Wertindikation allerdings noch ein ausführliches Markt- und Beleihungswertgutachten folgen. Das hat regulatorische Gründe. Denn die Banken können den Kredit nur dann günstig über die Emission von Pfandbriefen refinanzieren, wenn sie den Beleihungswert des Objekts nach den Regeln der Beleihungswertermittlungsverordnung – kurz: BelWertV – gutachterlich ermittelt haben. Die Anforderungen sind strikt, um Ausfallrisiken zu reduzieren. So müssen die Bewertungsspezialisten der LBImmo- Wert unter anderem Flächenangaben plausibilisieren und eventuellen Leerstand prüfen. Außerdem ist eine Vor-Ort-Besichtigung vorgeschrieben, die für die Bewertung relevante Details aufdecken kann. Seidel: „Am Schreibtisch erkennen Sie nicht, ob auf der gegenüberliegenden Straßenseite eine Biogasanlage betrieben wird, die den Wert des Objekts beeinträchtigt.“

Niedrige Kosten durch automatisierte Erstellung

Die Wertindikation24 ist für institutionelle Investoren gedacht, aber auch für Eigentümer von größeren Immobilien interessant. So können sich etwa Family Offices, Versicherungen oder mittelständische Unternehmen kurzfristig einen Überblick über einzelne Gebäude oder den Gesamtbestand verschaffen. Etwa, weil sie Erlöspotenziale checken wollen, die Bilanz optimiert werden soll oder eine Schenkung ansteht. Der vergleichsweise günstige Preis von 1.200 Euro ist möglich, weil die indikative Wertermittlung weitgehend automatisiert erfolgt. Dazu werden rund ein Dutzend Objektmerkmale wie Grundstücksfläche, Baujahr oder Mieteinnahmen herangezogen. Die Angaben werden mit denen von vergleichbaren Immobilien in räumlicher Nähe abgeglichen. Dafür greift die LBImmoWert nicht nur auf das Know-how von Dienstleistern zurück, die Angebotspreise von Immobilien aller Art erfassen. Sie zapft auch ihren eigenen Datenschatz an. Der besteht aus etwa 60.000 gutachterlichen Immobilienbewertungen aus den vergangenen Jahren mit jeweils rund 60 Merkmalen. Vor allem diese Informationen sind es, die die Wertindikation24 einzigartig machen und zugleich für eine hohe Tre¡ergenauigkeit sorgen. So halten sich die Abweichungen zum späteren Vollgutachten erfahrungsgemäß „in sehr engen Grenzen“, wie Seidel betont. Die automatisch berechnete Marktwertindikation der Immobilie wird in einem zweiten Schritt einer manuellen Qualitätsprüfung unterzogen. Dazu verifiziert ein LBImmoWert-Gutachter beispielsweise die zum Vergleich herangezogenen Objekte. Und er prüft, ob die Ist-Miete dem Marktumfeld entspricht oder ein eventueller Leerstand dauerhaft ist. Ist diese Sicherungsschleife vollzogen, ist die Indikation des Markt- und Beleihungswerts abgeschlossen – spätestens 24 Stunden nach erteiltem Auftrag. Jetzt ist der richtige Zeitpunkt, um Investoren-Legende Warren Buffett zu zitieren: „Der Preis ist, was wir bezahlen. Der Wert ist, was wir bekommen.“

MARKTWISSEN: UNTERSCHIEDLICHE WERTE

Der Marktwert oder Verkehrswert einer Immobilie gibt den voraussichtlich am Markt zu erzielenden Verkaufspreis zu einem bestimmten Stichtag wieder. Dieser Wert wird im Rahmen einer Immobilienbewertung ermittelt. Er kann sich im Zeitverlauf zum Beispiel infolge von konjunkturellen Einflüssen verändern. Der Beleihungswert unterscheidet sich vom Marktwert dadurch, dass er über die gesamte Laufzeit eines Immobiliendarlehens – und damit oft über 20 bis 30 Jahre – Bestand haben muss. Daher der Beleihungswert in der Regel deutlich unter dem aktuellen Verkehrswert. Damit soll sichergestellt werden, dass im Falle eines notwendigen Verkaufs über die gesamte Finanzierungsdauer ein ausreichend hoher Erlös erzielt wird, um das zugrunde liegende Darlehen zurückzuzahlen. Aus dem Beleihungswert leitet sich deshalb auch die maximale Höhe des Immobilienkredits ab.

LB ImmoWert/Immobilienbewertung